Nel linguaggio comune per mutuo si intende quel finanziamento pluriennale finalizzato all’acquisto di un immobile ad uso abitativo, come ad esempio la nostra prima casa. Tale definizione è sicuramente veritiera ed è la funzione principale che il mutuo ha assunto sopratutto nel nostro Paese nel corso degli ultimi decenni. Ma vedremo anche, come per il Codice Civile il “mutuo” ha una definizione più ampia. Per quanto concerne il mutuo fondiario o ipotecario, quello appunto finalizzato ad acquistare un immobile ad uso abitativo, vedremo quali tipologie di tasso di interesse potranno essere scelte e quali implicazioni avranno nel ciclo di vita del finanziamento, il più delle volte di durata medio-lunga.
Il contratto di Mutuo nel Codice Civile
Il Codice Civile disciplina il “mutuo” negli articoli che vanno dal 1813 al 1822. Li vedremo di seguito nel dettaglio.
Art. 1813 – Nozione
Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità.
Art. 1814 – Trasferimento della proprietà
Le cose date a mutuo passano in proprietà del mutuatario.
Art. 1815 – Interessi
Salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante. Per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell’articolo 1284. Se sono convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi.
Art. 1816 – Termine per la restituzione fissato dalle parti
Il termine per la restituzione si presume stipulato a favore di entrambe le parti e, se il mutuo è a titolo gratuito, a favore del mutuatario.
Art. 1817 – Termine per la restituzione fissato dal giudice
Se non è fissato un termine per la restituzione, questo è stabilito dal giudice, avuto riguardo alle circostanze. Se è stato convenuto che il mutuatario paghi solo quando potrà, il termine per il pagamento è pure fissato dal giudice.
Art. 1818 – Impossibilità o notevole difficoltà di restituzione
Se sono state mutuate cose diverse dal danaro, e la restituzione è divenuta impossibile o notevolmente difficile per causa non imputabile al debitore, questi è tenuto a pagarne il valore, avuto riguardo al tempo e al logo in cui la restituzione si doveva eseguire.
Art. 1819 – Restituzione rateale
Se è stata convenuta la restituzione reteale delle cose mutuate e il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento anche di una sola rata, il mutuante può chiedere, secondo le circostanze, l’immediata restituzione dell’intero.
Art. 1820 – Mancato pagamento degli interessi
Se il mutuatario non adempie l’obbligo del pagamento degli interessi, il mutuante può chiedere la risoluzione del contratto.
Art. 1821 – Danni al mutuatario per vizi delle cose
Il mutuante è responsabile del danno cagionato al mutuatario per i vizi delle cose date a prestito, se non prova di averli ignorati senza colpa. Se il mutuo è gratuito, il mutuante è responsabile solo nel caso in cui, conoscendo i vizi, non ne abbia avvertito il mutuatario.
Art. 1822 – Promessa di mutuo
Chi ha promesso di dare a mutuo può rifiutare l’adempimento della sua obbligazione, se le condizioni patrimoniali dell’altro contraente sono divenute tali da rendere notevolmente difficile la restituzione, e non gli sono offerte idonee garanzie.
Il mutuo bancario: durata, tasso di interesse e ammortamento
Questa ampia definizione di mutuo, come si può vedere dal Codice Civile, è stata meglio definita dalla prassi bancaria. Infatti oggi quando si parla di mutuo si fa riferimento ad un finanziamento a medio-lungo termine di carattere monetario in cui è prevista la restituzione del prestito gradualmente, mediante rimborso a rate. Il finanziamento, generalmente in euro o altra valuta, è erogato in un’unica soluzione e l’importo complessivo sarà dato dalle esigenze del mutuatario e dalla valutazione dell’Istituto di Credito circa le capacità di rimborso del cliente. Nella quasi totalità dei casi, l’esigenza del cliente (mutuatario) sarà l’acquisto di un immobile (prima casa, seconda casa, terreno su cui costruire una casa, immobile commerciale, ….) e dunque la richiesta coinciderà con quella spesa da sostenere. La Banca, solitamente, si limiterà a concedere un importo prossimo, ma non identico, alla spesa complessiva che il cliente dovrà sostenere (si va dal 50% all’80% dell’importo complessivo di spesa), anche se non mancano le offerte di mutui al 100% (esempio per giovani coppie o soggetti particolarmente svantaggiati) che finanziano l’intero importo della spesa da sostenere.
La durata del mutuo
La durata del contratto di mutuo, nella prassi bancaria, riguarda un orizzonte temporale di medio-lungo periodo, si va dai 5 anni ai 40 anni, anche se la maggior parte dei mutui che vengono contratti hanno una durata compresa tra i 10 ed i 25 anni e prevedono il rimborso delle rate con frequenza mensile o semestrale.
Tasso di interesse e Piano di Ammortamento
Salvo diversa indicazione, il mutuo è a titolo oneroso ed il costo è individuato da un tasso di interesse, espresso in forma percentuale (2%, 3%, 5%, …) che riguarda ciascun anno della durata e proporzionale al tempo ed al capitale residuo. Il rimborso delle rate avviene secondo differenti tipologie di ammortamento; la forma più utilizzata per i mutui fondiari è quella dell’ammortamento alla francese che prevede rate costanti durante tutta la durata del mutuo (attenzione: rate costanti non vuol dire tutte uguali, nel caso di tasso variabile, infatti, non sarà così). Nell’ammortamento francese, ciascuna rata è formata da parte del capitale (quota capitale) a cui si sommano i relativi interessi (quota interessi) calcolati sul capitale residuo non ancora restituito (debito residuo). Dunque ogni rimborso (mensile, trimestrale, semestrale) avrà questa combinazione “Rata = Quota Capitale + Quota Interessi“; nell’ammortamento francese le quote interessi pagate nella prima metà del mutuo saranno maggiori rispetto alla quota interessi pagate successivamente. Questo perchè la quota interessi viene calcolata sulla base del debito residuo, che viene pian piano diminuito dal pagamento della quota capitale, presente in ogni singola rata. Va da sè che nella prima fase del “ciclo di vita” del mutuo il debito residuo sarà molto più elevato rispetto al debito residuo che avremo dopo aver pagato un certo numero di rate.
A completamento del discorso sull’ammortamento, vediamo quali sono le altre modalità di rimborso delle rate di un mutuo:
- Ammortamento con quote capitali costanti (italiano): solo la quota capitale è costante, non le rate.
- Ammortamento con quote di accumulazione a due tassi (americano): variante alla forma con un’unica quota di capitale pagata alla scadenza.
- Ammortamento con quote capitali costanti (tedesco): gli interessi sono pagati anticipatamente.
La maggior parte dei mutui in essere ed erogati dalle Banche presenta un piano di ammortamento rate costanti, o francese. Abbiamo già detto che “rate costanti” non significa che tutte le rate saranno identiche, questo avviene sicuramente nel caso di mutuo da rimborsare con tasso di interesse “fisso”, ma non avviene nel caso di tasso variabile o misto. Vediamo adesso quali tipologie di tasso di interesse possono essere applicate ad un mutuo, a scelta del cliente, sulla base delle offerte dell’Istituto di Credito.
Mutuo a tasso fisso
In questa tipologia di mutuo avremo sicuramente rate identiche per tutte la durata del mutuo. Fin dalla firma sull’atto di mutuo, mediante rogito notarile, e dall’erogazione dello stesso sapremo esattamente l’ammontare di tutte le rate ed avremo il piano di ammortamento già completo dalla prima all’ultima rata. In questa fattispecie conosceremo a priori l’ammontare esatto degli interessi che dovrò restituire, insieme al capitale concesso, alla Banca. Il tasso rimarrà costante per tutta la durata del contratto e sarà indipendente dalle condizioni di mercato.
Il parametro di riferimento più utilizzato dagli Istituti di Credito per calcolare il tasso fisso da offrire alla propria clientela è l’Eurirs (acronimo di Euro Interest Rate Swap), calcolato giornalmente dalla European Banking Federation. L’Eurirs sarà differente per ciascuna durata, abbiamo infatti tassi Eurirs a 5, 10, 15, 20, 25 e 30 anni. Il tasso fisso di un mutuo viene calcolato come somma dell’Eurirs e di uno spread (maggiorazione); quest’ultimo dato corrisponde al profitto della Banca erogante. L’Eurirs, infatti, non è un guadagno per l’Istituto di Credito, ma è quel tasso di interesse medio al quale le principali Banche europee stipulano SWAP a copertura del rischio di interesse.
- Vantaggi del TF: tutte le rate identiche. Consoco a priori l’ammontare del capitale e degli interessi da rimborsare.
- Svantaggi del TF: Non potrò sfruttare situazioni favorevoli di mercato, quelle in cui i tassi variabili saranno più bassi rispetto al fisso.
Mutuo a tasso variabile
In questa tipologia di mutuo non avremo rate identiche, anche se la modalità di calcolo sarà sempre quella dell’ammortamento alla francese. In tale tipologia di ammortamento, infatti, sapremo a priori come calcolare ogni singola rata (Quota Capitale + Quota Interesse), ma non sapremo a quale interesse calcolare la Q.I., proprio perchè la natura del tasso variabile è quella di variare nel corso del tempo. Scegliendo un mutuo con rimborso delle rate a tasso di interesse variabile saremo legati alle condizioni di mercato (favorevoli e sfavorevoli). Il parametro di riferimento per il calcolo del tasso variabile sarà, il più delle volte, l’Euribor (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate), ovvero il tasso di interesse (medio) che si applica alle transazioni finanziarie in Euro tra le principali Banche d’Europa. Anche in questo caso (come visto per il tasso fisso) la banca applicherà uno spread; dunque il tasso finale variabile sarà dato dalla somma dello spread + Euribor. Lo spread (la maggiorazione, il profitto della Banca) sarà fisso per tutta la durata del mutuo. Un altro parametro, anche se molto meno utilizzato, per il calcolo del tasso variabile del mutuo, alternativo all’Euribor, è il tasso MRO o tasso BCE, ovvero il tasso di interesse al quale la Banca Centrale Europea concede finanziamenti alle Banche dell’Unione Europea.
Facciamo un esempio pratico: se lo spread è 1% e l’Euribor ad 1 mese (nel caso di rimborso mensile delle rate) è pari allo 0,50%, il TV del mese sarà 1,50%. Il mese successivo, ipotizziamo che l’Euribor scenda a 0,48%, il TV sarà 1,48%.
- Vantaggi del TV: posso beneficiare di situazioni favorevoli di mercato (tassi bassi)
- Svantaggi del TV: nel caso di situazione sfavorevole di mercato (aumento dei tassi di interesse) potrei pagare più interesse e vedere aumentare la rata, sopratutto se ciò avviene nei primi anni del mutuo.
Mutuo a tasso variabile con CAP (tetto massimo)
E’ una particolare tipologia di tasso variabile, che prevede, nel caso di condizioni avverse di mercato, di fissare un “tetto massimo” all’aumento dei tassi. Questa tipologia di mutui a TV prevede un costo maggiore per l’Istituto di Credito e dunque il tasso iniziale del mutuo sarà sicuramente più elevato rispetto (spread più elevato) al un tasso variabile “tradizionale”. I mutui a tasso variabile con CAP hanno il vantaggio di fissare un tetto massimo, oltre il quale il TV non puà aumentare; lo svantaggio è quello che inizialmente pagheremo sicuramente di più di un tasso variabile, ma meno di un tasso fisso. L’operazione che pone in essere la Banca che eroga un mutuo con CAP è quella di acquistare un Interest Rate Cap; il costo di questo derivato sarà “girato” al cliente sotto forma di un costo aggiuntivo sullo spread da calcolare come componente fissa del tasso di interesse.
Mutuo a tasso misto
Soluzione alternativo ai TV e TF è il mutuo con tasso misto. In questa tipologia di rimborso, il cliente potrà scegliere di modificare il parametro – da tasso fisso a tasso variabile o viceversa – a seconda delle condizioni di mercato. Il più delle volte, tale scelta, è prevista a scadenze pattuite in sede di contratto, ad esempio ogni 3/5 anni.
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